Décret tertiaire : Obligations, échéances et financement des travaux

Le décret s'applique aux activités tertiaires, marchandes ou non : bureaux, commerces, enseignement, santé, hôtellerie, restauration, logistique, administrations. Sont assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les locataires (article R. 174-22 du code de la construction et de l'habitation) :

• d'un bâtiment qui n'héberge que des activités tertiaires, sur une surface de plancher d'au moins 1 000 m² ;
• des parties d'un bâtiment mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée d'au moins 1 000 m² ;
• d'un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site, dès que les activités tertiaires y occupent au moins 1 000 m² cumulés.

Une fois assujetti, on le reste même si la surface tertiaire repasse sous 1 000 m². Sont exclus les constructions sous permis précaire, les lieux de culte et les bâtiments destinés à la défense, à la sécurité civile ou à la sûreté intérieure du territoire.

Propriétaire et locataire définissent ensemble les actions à mener, selon leurs responsabilités contractuelles, et chacun transmet les consommations des équipements qu'il exploite (articles L. 174-1 et R. 174-28).

Chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble assujetti doit atteindre, à chaque échéance, l'un ou l'autre de ces objectifs (article R. 174-23) :

• L'objectif relatif se mesure par rapport à la consommation d'une année pleine d'exploitation choisie entre 2010 et 2022. Cette année de référence se déclare sur OPERAT avant le 30 septembre 2027 ; à défaut, c'est la première année pleine déclarée sur la plateforme qui sert de référence (article 3 de l'arrêté du 10 avril 2020). Choisir une année où le bâtiment consommait beaucoup rend l'objectif plus facile à atteindre.
• L'objectif en valeur absolue est une consommation plafond, fixée par arrêté pour chaque catégorie d'activité à partir de la consommation des bâtiments neufs comparables. Il intéresse surtout les bâtiments déjà sobres, pour qui -40 % serait hors de portée.
• Les leviers retenus par le texte : la performance énergétique du bâtiment, des équipements performants et leur régulation, les modalités d’exploitation, l’adaptation des locaux et le comportement des occupants.
• Les actions ne doivent pas augmenter les émissions de gaz à effet de serre ni le recours aux énergies non renouvelables. La chaleur fatale autoconsommée et la recharge des véhicules électriques se déduisent de la consommation (article L. 174-1).

OPERAT est la plateforme de l'ADEME qui recueille les données du dispositif. Chaque année, au plus tard le 30 septembre, on y déclare les consommations de l'année précédente (article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020). On y renseigne (article R. 174-27) :

• les activités tertiaires exercées et la surface concernée ;
• les consommations annuelles par type d’énergie ;
• les données de l’année de référence, avec les justificatifs ;
• les indicateurs d’intensité d’usage propres à chaque activité (horaires, effectifs, volumes) ;
• les éventuelles modulations des objectifs et la consommation de recharge des véhicules électriques.

La déclaration peut être confiée à un prestataire ou, pour les données de comptage, aux gestionnaires de réseaux. OPERAT délivre ensuite une attestation numérique annuelle : notation « Éco Énergie Tertiaire », émissions de gaz à effet de serre en kg équivalent CO2 par m². Son évaluation et son affichage, facultatifs jusqu'au 1er juillet 2026, s'appliquent désormais (article R. 174-32). L'évaluation du respect de l'obligation est aussi annexée, pour information, aux promesses de vente, aux actes de vente et aux baux.

Les objectifs peuvent être revus à la baisse dans quatre cas (article R. 174-26) :

• des contraintes techniques : risque de pathologie du bâtiment, servitudes ;
• des contraintes architecturales ou patrimoniales ;
• un changement du volume d'activité, pris en compte par les indicateurs d'intensité d'usage ;
• des coûts manifestement disproportionnés par rapport aux économies attendues, avec des temps de retour fixés par arrêté, aides financières déduites.

Sauf pour le volume d'activité, la modulation repose sur un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire, avec le locataire le cas échéant. L'arrêté du 10 avril 2020 fixe le délai de dépôt : au plus tard cinq ans après la première échéance de déclaration de chaque décennie. Le dossier se fonde en pratique sur une étude énergétique du bâtiment, qui chiffre les actions possibles et leur temps de retour.

Le préfet dispose d'une procédure graduée (article R. 185-2) :

1. Pas de déclaration sur OPERAT : mise en demeure de régulariser sous trois mois. Sans réponse, la mise en demeure est publiée sur le site internet des services de l'État.
2. Objectifs non atteints : mise en demeure d'établir un programme d'actions. Faute de programme dans les six mois, nouvelle mise en demeure, sous trois mois, avec publication à la clé.
3. Toujours pas de programme, sans justification : amende administrative d'au plus 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
4. Programme approuvé mais non respecté : constat de carence publié et amende dans les mêmes limites, proportionnée à la gravité des manquements.

Les montants restent modestes. Le risque tient surtout à la publication du nom de l'entreprise et à l'évaluation annexée aux ventes et aux baux, que lisent acheteurs et locataires.

Le décret fixe un résultat, pas une liste de travaux. Les fiches d'opérations standardisées du tertiaire ne font aucune exception pour les bâtiments assujettis : une opération conforme à une fiche donne droit à des certificats, et sa prime finance une partie de l'effort. Les opérations qui pèsent le plus sur la consommation :

• Le chauffage : pompe à chaleur ou raccordement à un réseau de chaleur à la place d'une chaudière fossile, avec le Coup de pouce chauffage qui multiplie les certificats par 3 à 5.
• L'isolation : combles et toitures (BAT-EN-101), murs (BAT-EN-102), toitures-terrasses (BAT-EN-107). Ces trois fiches sont abrogées à compter du 1er mai 2027.
• La gestion technique du bâtiment (BAT-TH-116), qui mesure les consommations par usage et pilote le chauffage, la climatisation et l'éclairage. Elle est obligatoire au-delà de 70 kW de chauffage ou de climatisation avec le décret BACS.
• La régulation et l'exploitation : optimiseur de relance (BAT-TH-109), équilibrage des réseaux de chauffage (BAT-SE-103), déstratification d'air dans les locaux de grande hauteur (BAT-TH-142).

La prime se prépare avant la signature des devis : l’offre du financeur des certificats doit précéder l’engagement de l’opération. Le guide du montant de la prime CEE donne les ordres de grandeur par opération, et le simulateur calcule le volume de chaque fiche.

1. Recenser les bâtiments et les surfaces tertiaires, site par site, pour savoir ce qui dépasse 1 000 m².
2. Rassembler les factures d'énergie depuis 2010 et choisir l'année de référence la plus favorable, à déclarer avant le 30 septembre 2027.
3. Faire réaliser une étude énergétique : consommation par usage, actions possibles, coût, économies, certificats mobilisables, et le cas échéant dossier technique de modulation.
4. Planifier les travaux jusqu'à 2030 et préparer les dossiers CEE avant chaque signature de devis.
5. Déclarer chaque année sur OPERAT avant le 30 septembre.

Enorel, bureau d'études thermiques et fluides partenaire du site, accompagne les assujettis au décret tertiaire : audit énergétique, plan d'actions, déclaration sur OPERAT et dossiers de certificats d'économies d'énergie. Téléphone : 07 56 88 11 55.